建築条件付き土地の本当の落とし穴。。。

  • 2019.02.15 Friday
  • 15:07

「建築条件付き土地」というものをご存じでしょうか。

土地の販売チラシを見るとたまに記載されていることがあります。

私のエリアでは昔はよく見かけましたが、最近は面倒???だからか、

建築条件は無しで、ちょっと高めの土地情報が多くなったような気がします!

 

 

「建築条件付き土地」とは、

土地を購入した場合でも、

売主から「指定の建築会社」と「指定の時期」までに

「建築請負契約」を結ぶことを条件とされている土地です。

つまり、土地を購入した後で自分で建築会社を選ぶことができない、

ということになります。

 


 

★建築条件付き土地のメリット

 

建物の素材や建築会社に拘りがない場合には、

選択の段取りが立てやすくなりますので好都合となります。

また、建築条件のない土地に比べて、若干価格が安くなっている傾向にあります。

 

 

 

★建築条件付き土地のデメリット

 

建築会社が指定されてしまうため、

完全に自分好みの家を建築することはできません。

また、建築請負契約までの期日が設定されているため、

時間的に決めきれない可能性もあります。

建築条件付き土地を検討する場合には、

早め早めからショールームへ行くなどして、

イメージを固めておきましょう。

 

 


 

また、場合によっては、「建築条件を外す」という交渉もあります。

販売価格に上乗せして支払うことで建築条件を外してもらう、という方法です。

まぁ、一言で言えば売主業者は土地で儲けを取っていないから

建物で得るはずの儲け分を土地価格に上乗せする。

(こんな単純な話です、ハイ。)

 

 

 

しかし実はですね!

 

本当に抑えておきたいポイントは

 

 

「設計の打ち合わせをする担当が

 

おバカちゃんじゃないか!」

 

です!

 

 

本当に合った話なんですが、

 

何回打ち合わせしても伝えた内容が反映されておらず、

 

最終確認の時に「大丈夫です」と言うので次に進むと

 

全く大丈夫じゃなく!!

 

挙句の果てには打ち合わせ内容が変わっている。。。

 

 

これ本当に大変でした。。。

 

もう。馬鹿なの?何ナノ?の世界です。

 

 

 

 

もう一点。

 

売主業者が建築を良く判っていない

↓↓↓

工務店に丸投げ! 

 

これも工務店と売主業者、売主業者とお客様、お客様と工務店、

この辺の意思疎通に問題があると後で大変です。

 

 


 

たいがい…もめ事が起こるとお客様が泣きを見てしまうケースが多いですね。。。

「建築条件なし」のときは、売主業者と工務店の誠実さがないと

笑顔で終わることが難しいかなぁ〜って個人的には思います!

 

3階建てなの?地下室なの?

  • 2019.02.03 Sunday
  • 16:37

住宅を建てるとき、床面積の上限は建蔽率や容積率で制限されるため、

小さな土地に一定以上の床をつくることができませんが、

地下室や小屋裏を利用すれば、

小さな土地でも床面積を増やすことが可能となります。

住宅の場合、まず地下室については、

地上部分の50%までは延床面積の計算の対象外となります。

たとえば、住宅の敷地が100屬如基準容積率が100%の場合、

延床面積の限度は100屬箸覆蠅泙垢、

これに地下室50屬泙撚辰┐襪海箸できます。

したがって、合計で150屬僚斬陲魴てることが可能となります。

ただし、地下室については、地盤面からの高さが1m以下であること

地盤の中に天井高の1/3以上あること

及びドライエリア(※)があることが条件となります。

※ドライエリア:地下室を持つ建築物の外壁を囲むように掘り下げられた空間のこと。

 

ちょっとややこしいのですが、

実は登記の考え方と建築の考え方では違いがあり、

適正な地上2階建地下1階住宅なのに登記上3階建てとされることがあり、

昔は金融機関の担当者でも知らない方が多く、

違反建築じゃないことを立証するのに結構大変でした。。。

最近の金融機関はどうなのかな???

 

小屋裏物置については、直下階の床面積の50%までなら床面積に加算されないので、

「階」として扱われません。天井裏や床下も同様です。

ただし、天井の高さが1.4m以下で、

物置などの居室以外での利用に限られます。 

昔の住宅は天井高を1.4mで小屋浦収納として申請しておいて

最後の最後に天井をぶち壊して天井高を上げて

お部屋にしている違反建築住宅がたくさんありました。

最近でも所有者さんは当時購入した建物が違反建築になっていることを知らずに、

住み替えを検討したときに大変な目にあっている方が多くおられます。。。

なお、自治体によっては、固定された階段やはしごは不可

となる場合もあるので、お気を付けください。

直下階の床面積の50%を超える面積にしたり、

天井高を高くすると「階」とみなされるので注意が必要です。

最近は3階部分?にルーフバルコニーを設置して、

そこまでを階段で上るパターンをよく見かけます。

ここでも実はルーフバルコニーと反対側に吹き抜けを作り、

後からお部屋にするという離れ業をするご家庭も実際にあったりして。。。

すなわち、2階建て住宅でも3階建てとして扱われ、

日影規制、防火規制、構造規制などの規制が増える事になります。

建築基準法は、基本的に3階以上だとかなり厳しくなってしまいます。

また、高さに対する制限にも注意する必要があります。

第一種・第二種低層住居専用地域・田園住居地域では、

10mまたは12mを超える住宅は建てられません。

そのほか、斜線制限による規制で建物の高さに制限がでる場合もあります。

このように、絶対高さや斜線制限によって、床面積を増やせないこともあります。

なお、建築面積、延床面積といっても、

法律上の上限面積と施工上の面積は異なりますので、

役所に提出する面積と工事費の基礎となる面積は違ってきます。

さらに、固定資産税などの税金の計算となる床面積は、

登記に記載された面積となりますが、

この場合には不動産登記法上の床面積の算定方法となりますので、

これもまた異なってきます。ややこしいですよね。

 

床面積を増やせる方法もあるのでご紹介しましたが、

実際に検討される際には、

高さ制限や斜線制限などの対象となっていないかを、

その地域の用途地域から確認しておくと良いかと思います。

建築費をかけて地下を作るのが良いのか? 

その建築費用分、広い土地を探して普通に建てる方が良いのか?

ご家族によっても考え方が変わってくるので、

どうしよう。。。とお悩みの方はお気軽にご相談してくださいね!

こう見えて(←どう見えて?)

ファイナンシャルプランナーでもありますので、

ご家族のご希望とライフプランを融合したプランニング

をご提供させていただきますよ♪

 

 

 

 

『我が家を売る時も買う時も絶対損しない方法』の反響がすごいんです(^^♪

  • 2019.01.26 Saturday
  • 16:24

 

今日は宣伝のようになってしまいそうで悩んだのですが、

 

まぁ、宣伝になっても悪いことでもないので、まずは著書のお話です!

 

2016/7/7に発売した著書

『我が家を売る時も買う時も絶対損しない方法』

 

またまた昨年の暮れから

反響がすごいことになりだしているんです(^^♪

 

ありがたい?ありがたくない?

 

いやいやいや、本当にありがたいことです。

なぜか当社がある練馬区ではなく、

西東京市やさいたま市、調布市など、

区外のお客様から立て続けにご相談をいただき、

さらにはご依頼までいただいております。

 

さて著書の話はココまでとして…以下本題です!

 

 

頂いた全部の案件に共通していたことは、

 

今まで「専任じゃないと難しいですよ」

などと言っていた業者が

自社で媒介が取れないとなると、

とたんに

「一般媒介ならウチにも〜!」

「当社も一口乗っからせて〜」

的な感じで

コロッと態度を変えて連絡してくる。

 

でした。

 

 

 

…あんたら、ポリシーとか矜持とかどこいった?

プライドないんかい?

なんでもいいかい?

どこ見て仕事してるんじゃい?

ってことが重なっております。

 

そして、売主様からは

「しつこく連絡してきて、どうしたらいいのか…」など、

売主様にとってストレスにしかならない

売却や査定の相談以前の「精神的な相談」を多くいただきました。。。

 

さらに最近では不動産屋をカモ?にしたコンサルが

「専任をとれば楽して儲けられる」などとうそぶき、

「委任をとったらリフォームでさらに儲ける方法」

など堂々とレクチャーしたりする。

これまた、どこを向いて仕事しているのやら。。。

専任やリフォームが悪いのではありません。

当社もまずは一般媒介をお勧めしておりますが、

専任やリフォームのご依頼もたくさんいただいております。

でもそれは、あくまでもお客様とお話をして、

どうすればお客様にとって一番良いか?のご提案の延長であって、

儲けが先に来ているわけではありません!

 

現代は馬鹿正直な仕事だけでは、結果につながらないことも多くなりましたが

どこを見て仕事をするかを忘れると

いつか大きな落とし穴に落ちると思っています。

「我々がいただく仲介手数料はお客様にお喜びいただけた報酬」

ということを大前提で考えれば

自ずとやらなければならないことが見えてくるものです!

 

といつも私は自分の中で言い聞かせて、

お客様との出会いの先に、「お互いが感謝しあえる関係」

を続けていけるよう努めております!

 

あくどい不動産屋もそうですが、

苦戦している不動産屋を食い物にしている

コンサルにも気を付けましょうというお話でした。

 

 

 

地鎮祭、、、最近見かけなくなりましたね。。。

  • 2019.01.20 Sunday
  • 13:59

 

地鎮祭とは、工事を着工する前にその土地の鎮守の氏神を祭り、

工事の安全を祈願するために行う儀式のことです。

これに参加するのは、建築主とその家族、監理者、

施工者、工事に関わる棟梁・職人などです。

建物を建てる土地や、土木工事をする土地の氏神様の神主をお招きして

地鎮祭をとりおこないます。

お供え物をして、祝詞をあげ、お払いをして浄め、

お施主様が初めてその土地に鍬(くわ)や鋤(すき)を入れます。

起工式と同時に行われる場合もあります。

 

もともとはその土地の氏神様を祀っている神社が地鎮祭をしていましたが、

近年では氏神、産土神、鎮守の神が同一視されるようになってきており、

最も近い場所にある神社に依頼することが多くなってきています。

 

私も数年前に久方ぶりに友人の建て替えの際に参加させていただきました。

それ自体10年以上ぶりなくらいで、やらない方が本当に増えたなぁ〜って思います。

上棟式っていうのもありますが、こちらも見かけなくなりました。

        ………私が気づいていないだけなのかな???

(あと、建売分譲などで購入される方が、

注文住宅で購入される方よりも

多くいらっしゃるという現状もありますよね。)

 

▼地鎮祭の日取り…地鎮祭は慣例的には吉日を選んで行なわれることが多いようです。

地鎮祭の日取りを決める際にいわゆる「地鎮祭の吉日」とされるのは、

大安、先勝(または友引)の日です。施主と施工会社で相談の上、

大安または先勝(または友引)の日を選び、午前中に行います。

神社への予約、飾り付け等の手配や準備は施工会社に依頼するのが一般的です。

出席するのは、施主、施工会社、工事関係者、神職です。

 

地鎮祭は、棟梁、鳶、設計者、施工者など家作りに携わる人間が、

お施主様と顔を合わせる機会でもあり、きちんと挨拶ができる場でもあります。
職人さんたちも、どんな人が住むのか知らない家を作るよりも、

お施主様の顔を思い浮かべながら作業するのとでは、

良い家を建てるための思い入れに違いが出てきます。


ご家族の思い出にもなりますし、

家族の絆を深め大切な家に対する思いの原点になる

と私は、「意義のある儀式」と思っています。

 

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