3階建てなの?地下室なの?

  • 2019.02.03 Sunday
  • 16:37

住宅を建てるとき、床面積の上限は建蔽率や容積率で制限されるため、

小さな土地に一定以上の床をつくることができませんが、

地下室や小屋裏を利用すれば、

小さな土地でも床面積を増やすことが可能となります。

住宅の場合、まず地下室については、

地上部分の50%までは延床面積の計算の対象外となります。

たとえば、住宅の敷地が100屬如基準容積率が100%の場合、

延床面積の限度は100屬箸覆蠅泙垢、

これに地下室50屬泙撚辰┐襪海箸できます。

したがって、合計で150屬僚斬陲魴てることが可能となります。

ただし、地下室については、地盤面からの高さが1m以下であること

地盤の中に天井高の1/3以上あること

及びドライエリア(※)があることが条件となります。

※ドライエリア:地下室を持つ建築物の外壁を囲むように掘り下げられた空間のこと。

 

ちょっとややこしいのですが、

実は登記の考え方と建築の考え方では違いがあり、

適正な地上2階建地下1階住宅なのに登記上3階建てとされることがあり、

昔は金融機関の担当者でも知らない方が多く、

違反建築じゃないことを立証するのに結構大変でした。。。

最近の金融機関はどうなのかな???

 

小屋裏物置については、直下階の床面積の50%までなら床面積に加算されないので、

「階」として扱われません。天井裏や床下も同様です。

ただし、天井の高さが1.4m以下で、

物置などの居室以外での利用に限られます。 

昔の住宅は天井高を1.4mで小屋浦収納として申請しておいて

最後の最後に天井をぶち壊して天井高を上げて

お部屋にしている違反建築住宅がたくさんありました。

最近でも所有者さんは当時購入した建物が違反建築になっていることを知らずに、

住み替えを検討したときに大変な目にあっている方が多くおられます。。。

なお、自治体によっては、固定された階段やはしごは不可

となる場合もあるので、お気を付けください。

直下階の床面積の50%を超える面積にしたり、

天井高を高くすると「階」とみなされるので注意が必要です。

最近は3階部分?にルーフバルコニーを設置して、

そこまでを階段で上るパターンをよく見かけます。

ここでも実はルーフバルコニーと反対側に吹き抜けを作り、

後からお部屋にするという離れ業をするご家庭も実際にあったりして。。。

すなわち、2階建て住宅でも3階建てとして扱われ、

日影規制、防火規制、構造規制などの規制が増える事になります。

建築基準法は、基本的に3階以上だとかなり厳しくなってしまいます。

また、高さに対する制限にも注意する必要があります。

第一種・第二種低層住居専用地域・田園住居地域では、

10mまたは12mを超える住宅は建てられません。

そのほか、斜線制限による規制で建物の高さに制限がでる場合もあります。

このように、絶対高さや斜線制限によって、床面積を増やせないこともあります。

なお、建築面積、延床面積といっても、

法律上の上限面積と施工上の面積は異なりますので、

役所に提出する面積と工事費の基礎となる面積は違ってきます。

さらに、固定資産税などの税金の計算となる床面積は、

登記に記載された面積となりますが、

この場合には不動産登記法上の床面積の算定方法となりますので、

これもまた異なってきます。ややこしいですよね。

 

床面積を増やせる方法もあるのでご紹介しましたが、

実際に検討される際には、

高さ制限や斜線制限などの対象となっていないかを、

その地域の用途地域から確認しておくと良いかと思います。

建築費をかけて地下を作るのが良いのか? 

その建築費用分、広い土地を探して普通に建てる方が良いのか?

ご家族によっても考え方が変わってくるので、

どうしよう。。。とお悩みの方はお気軽にご相談してくださいね!

こう見えて(←どう見えて?)

ファイナンシャルプランナーでもありますので、

ご家族のご希望とライフプランを融合したプランニング

をご提供させていただきますよ♪

 

 

 

 

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  • 2019.05.23 Thursday
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