我が家(所有不動産)を貸す際に気を付けるポイント!

  • 2019.05.23 Thursday
  • 13:13

ハウジングサクセスでは「不動産の資産性」

を重視したお住まい探しをお手伝いしております。

 

必要になった場合に「売れる」又は「貸せる」といった、
「資産に変えられるか」ということに着目しています。
そこで、実際に転勤などで持ち家を貸すことになった場合のポイントをまとめてみました。

 

1.定期借家か普通借家か

持ち家を賃貸に出す場合、貸し方には2通りの方法があります。
ひとつは定期借家契約です。
その名のとおり賃貸期間を区切って貸す契約です。
賃貸期間が決まっているため、持ち家に戻る予定がある方にはおすすめですが、
普通借家契約に比べるとやや賃料が落ちてしまう💦傾向にあります。
さらに…賃料が安いうえ、なかなか借り手さんも見つかりづらいのが実情なんです!
退去の期日が決まっちゃってますからね。。。。

 


 

ちょっと話が脱線しますが、この定期借家契約を使っているけど、
決められた期日が到来した際には、基本的に再契約する目的で貸し出す、
という場合があります。(私たちは更新型と言っています)

これはなぜかというと…

・建物が古くなっているので、将来的に建て替えを視野に入れているから空家になったら解体しようという考えや、

・賃借人さんの素行の良し悪しで、再契約するかしないかを決定できる等の理由があります。

 

でもでも!実はこのパターンは落とし穴があって、オーナー様がちゃんとしているという条件でないとだめなんです。。。

 

これはどういう事かというと…

 

当社で実際に合った一例ですが、


定期借家契約を2年の更新型で取り交わし、

5年くらいの継続がベストですね!

と双方が顔を合わせてまで話した内容を
いきなり家主が反故にしました。
(ここで注意は法律上更新型という概念はなく、

お互いの信頼関係が主になっていることです)


理由というのがこれまたフザケてて

「家族で話し合った(今まで独断で話を進めてきた人ですよ!)結果、更新はしないです」

と理由になってない理由。。。


「ご事情があれば、きちんと賃借人さんに話して退去いただくので、お話をお聞かせください」

という連絡に電話もメールも返事よこさず!!…ということがありました。

 

 

その先も、この戸建ての借家については色々トラブルがありました


例えば…、

賃借人さんは「古い建物でうるさいから防音兼ねて閉めている」と返事までしているのに、
「1階の雨戸を開けないから素行が悪い」と言われてしまうなど。

 

…他にもたくさんありました。。。

 


目も当てられないほどの古家を、新築のようによみがえらせたリフォームを請け負ったことも後悔しました。
当社でリフォームしたことがある方はご存知だと思いますが、当社のリフォームは基本的に安いんです。
最初は「素敵〜♪」なんて喜んでいたのに、それを「高い、ボラれた」などと言い出す始末。
(たくさんのサービス工事をして本当に損をしました。。。お金も気持ちも。。。😢)


最終的に…

 

こんなふざけたオーナーの物件を信頼していた当社に

落ち度があるという気持ちで、

退去の際の賃借人原状回復費用は当社が持ちました。
さらに手切れ金という気持ちで、

😡

今までの管理報酬額を全部クソオーナーに戻してさよならしました

😡

 

 


…グチはこの辺にして、

 

一方で、普通借家契約には期間の決まりがありません。
借り主が望んだ場合には、原則として契約を更新してあげることになりますので、
自分の好きなタイミングで戻ることができないことになります。
これもある程度長くお住いの賃借人さんですと、立ち退きではなくお願いしてみると

「いいタイミングだから家でも買うか!」
なんて気持ちよく退去してくれる方もいらっしゃいますし
中には、立ち退き料を巻き上げてやろうなんて気持ちでごねる方もおります。…が、
この場合は普通借家なので、退去しないのであれば継続してお住まいください。ということになります。

 

 

 

ポイントは…

〔瓩譴覆ても良い 

¬瓩蠅燭せ期が決まっている 

7茲泙辰討覆い韻斌瓩譴襪鳳曚靴燭海箸呂覆い福次

このようなライフプランを考えて貸し出すことです。

 


 

2.ハウスクリーニングやリフォームをするか

賃貸人を募集するためには、物件の魅力を伝えなければいけません。
お住いの設備が古かったり、不具合があるようであれば

修理や交換が必要になるかと思います。
一方で、ある程度設備が新しい場合などは、

ハウスクリーニングで済ませておき、
ご自分が戻ってくるタイミングでリフォームをする

…という判断もあります。


個人的には一般常識な原状回復はするべきと考えますが、

現状のままお安く貸すのがよい場合もあるなど、

借り主募集の急ぎ具合や、賃料などを総合的に判断する必要があります。
この辺は現況と経験で色々とアドバイスさせていただいております。

 


 

3.家賃の設定

一番のポイントは家賃をいくらに設定するかです。
周辺相場とのバランス、設備の状態、管理費を上乗せするか等、
決める際に考慮する事項は多く、一概にこの金額が妥当とは言えません。
ぜひ、周辺の情報や成約事例などを参考になさってみてください。
このように、実際に貸し出すにあたっては決めるべきポイントは多いですが、


そもそも貸せる立地である、ということが前提となります。
この先、売れる・貸せる不動産かどうか?

が、不動産選びの大前提です


ぜひ、資産性に注目したお住まい探しをなさってみてください。

 

 

そして、最終的には人と人なので、

貸主、借主の人柄

(あ、人柄だけではだめですよwww)

を重視して、
そのうえで必要なことを抑えていくことが

双方にとって良い賃貸借契約になるものと思います。

 

 

気になるマンションのランキングが瞬時に判る!『全国マンションデータベース』を活用下さい。

  • 2019.04.09 Tuesday
  • 14:03

 

〇マンション購入をご検討方、必見。気になるマンションの偏差値を調べてみませんか?!

偏差値だけが全てではありませんが、マンション探しには役立つデーターが満載です(^^♪

昨年末にSelFin/物件提案ロボに『全国マンションデータベース』が搭載されました。

全国マンションデータベースは日本全国のマンション情報をまとめた総合情報サイトです。

https://db.self-in.com/?cid=s0058(全国マンションデータベースのトップページ)

ちなみに全国マンションデータベースでは『マンションの外観写真/概要/偏差値/口コミ情報/推定売却価格/過去の販売相場/過去の賃料履歴/過去の賃料相場』等が判断できます。

この機会に気になるマンションの偏差値はいくつぐらいか、地域で何位ぐらいのマンションなのかを調べてみませんか?!

参考までに当社のある練馬区のマンション一覧ページはこちら!

https://db.self-in.com/city/678.html

口コミ等の情報は個別でご確認いただければ幸いです。

全国マンションデータベースは95%以上の分譲マンションのデータをカバーしておりますますので、マンション購入をご検討の方には見ごたえのある内容だと思います。

マンション購入をお考えの方には、地域で1番目のマンションかなど、気になる情報をお調べいただけます。

最初にも述べましたが、偏差値だけが全てではないですからね!

私たち人間と同じですね(^^♪ 私みたいに学歴なくても起業してきた人もたくさんいますね!

そのうえでランキングを把握し、資産価値の高そうなマンションをお選びいただくだけで、購入後のリスク回避にもつながるものと存じます。

(そのようなデータベースを確認していくと、偏差値や地域のランキングが高いマンションの方が資産価値の高いマンションである事も判ってきます。)

またおススメなのが、マンションごとに過去の販売相場が確認でき、値下がりが小さいマンションなのか、値下がりが大きいマンションなのかが判断できます。

折れ線グラフが付いていますので、価格の動きも確認でき、非常に分かり易いです。

また個人的には、賃貸市場に出した際の賃料履歴データもありますので、非常に興味深いです。                (さりげなくこれって結構重要かもしれませんよ!)

ぜひ、皆様の住宅購入の参考にお役立て下さい。

〇全国マンションデータベースの確認には『SelFin(セルフィン)』もしくは『物件提案ロボ』のご登録でもご覧いただけます(無料)。

※SelFin(セルフィン)のご登録はこちら

———————————————————————————————————————————————————————————

https://self-in.com/nerima02 (SelFin(セルフィン)登録HP)

※買っていい物件かの判定を自ら出来るようになります。

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※物件提案ロボのご登録はこちら

———————————————————————————————————————————————————————————

https://self-in.com/nerima02/robo  (物件提案ロボ登録HP)

※不動産事業者間で流通している物件情報を「新着物件」として、物件提案ロボがAI評価を付けてお届けします。

———————————————————————————————————————————————————————————

※土地情報ロボのご登録はこちら

https://self-in.com/nerima02/land_robo (土地情報ロボ登録HP)

※注文建築等こだわりの住宅建築を希望の方に「新着土地情報」を自動でお届けします。

その不動産を買う目的は?

  • 2019.03.14 Thursday
  • 15:28

 

LINE@や無料相談などで、

 

「自分が所有している不動産は、今後値上がりするかな?」という相談をよく受けます。

 

 

…ですがこればっかりは「未来は神のみぞ知る」(神様信じてないけど)

 

まあ、そう言ってしまっては身もふたもないので…

 

不動産に限らず、古くても値が上がるものは

 

「プレミア」がつくような価値のある、又は価値がついたものであり、

物というモノは、古くなれば安くなっていくものだと思います。

 

ですから、今後の不動産市況を気にするよりも、

 

問題のない不動産を購入することに注視してくださいね。

 


 

 

 

 

 

 

 

 

 

また、その不動産を投機目的に購入することは絶対にお勧めしません。

 

 

 

その不動産を売ることで儲けが出たときは「たまたまだった」

 

ということを肝に銘じておくべきです。

 

ましてや、自宅ということであれば永住が目的だと思います。

     ↑↑

(住み替えももちろんありますが、投機が目的ではありません)

 

 

収益物件であれば利回り等考えなければなりませんし、

 

投機目的ということはそれなりの知識経験、そして運もかかわってきます。

 

住まいを購入する営利目的  

    ↑↑

この部分は忘れないでくださいね。

 

 

購入する際に一番大事なのは、

 

将来的に値上がりがするかどうかではなく、

 

無理して住宅ローンを借りすぎないということです。

 

 

結局、このローンで諸経費やなんやらを借りすぎて

 

そもそもの物件価格よりも高額な借り入れを起こすことにより

 

売却したいときに売却額よりもローン残高の方が大きく残り、

 

売るに売れない。。。こんなことになってしまいます。

 

 

不動産屋の私が言うのもなんですが、住宅はほどほどが一番です。

 

 

無理できるお金があったとしても、

 

無理しないで買える住まいを購入し、

その分家族で外食やショッピングをする方が幸せですよ!

 

 

 

 

家を買う=家族の明るい未来を買う

 

ということだと私は思うので、

 

世間に対する見栄とかで不必要な条件を選んだようなお住いは

 

あまり幸せを感じるとは思えないかなぁ〜。。。

 

 

 

家を買うのが目的ではなく、幸せになるのが目的でお住いは探してみてくださいね!

 


 

あっ、そうそう、家を決める時は

 

「家にいる時間が長い人に主導権を委ねる」のがコツですよ!

 

(共働きであれば、なおさら奥様の意見を重視する方が良いかも!)

 

 

おとことおんな!というくくりで行けば 

 

導線や使い勝手に対する考え方、広い目線等、

 

個人的には女性の方が住宅購入のセンスがあると思ってます!

 

 

レオパレス

  • 2019.02.19 Tuesday
  • 15:02

 

今、大騒ぎになっているレオパレス問題。。。

昔から音が漏れる、、、壁が薄い、、、色々と言われてきました。

客観的にみて、音が漏れようが壁が薄いと感じようが、

法令順守であればレオパレス側に落ち度はありません。

(個人的にはその法令順守がされているかは疑問に思っていましたが。。。)

 

しかし!

 

昨年5月にレオパレスは「1324棟で天井裏などの界壁が未設置だった」と公表し、

続けて今月7日に「前回公表した不具合に加え、天井や外壁が防火性能などを満たしていない施工不良もあった」と公表しました。

そして今年1月末の時点でさらにこの棟数を上回る「173の自治体が1895棟を建築基準法違反と認定した

と国土交通省が発表しました。

 

これで、今までの入居者の不満が、単なる感じ方や主観の話ではなく、

「違法である」という真実として証明されましたね。

 

 

 

話はちょっと反れますが

私的には…むしろ、ちょっと前から言われていた

「レオパレスのエアコンは2時間だか3時間で自動で切れる」事象の方が

個人的には何なん???って思ってました!

 

(そういや昔、電気関係の自営の方が、レオパレスの「電気水道代込みこみ家賃」を逆手にとって

事務所兼自宅ってことでずっーと電気を使って仕事していましたっけ…)

 

まあ他にもそんな人が居たのかもですけど…

でもだからと言って、

そういうサービスのお部屋なのですから、

使っている電気器具が自動で切れてしまう設定はだめでしょ!

…って思ってました。


 

 

もっと気がかりなのは…

 

レオパレスは一時期「建売分譲」も気合を入れていたのですが、

こっちの方は大丈夫なのでしょうか???

問題がなかったのか?

騒がれていないだけなのか?

そもそも戸建て分譲の存在を忘れているのか?

これはこれで、早急にはっきりさせた方がいいですよね!
 


 

私は常々

「小さい会社は資本が心配で大きい会社は実は仕事の質が心配」

と言ってきましたが、それが明るみに出た案件ですよね。

 

大きな会社は資本力を最大限に使って大量生産がベースになるでしょうし、

その分融通が利かなくなる、質が並になってしまうなどの縛りがあって、

でもスケールメリットで利益を出していく。

これは悪いことではありません。

ただ、この企業努力の話ではなく、

単なる手抜きで儲けを出すことを考えるようになったらおしまいです。

しかし。。。大手企業がらみで

この手の事件が後を絶たないような気がするのは私だけ?

本当に何を信じてよいのかわからない時代になってしまったようです!

 

 

 

えー。。。何を信じてよいかわからないそこのあなた! 

私を信用しなさーいwww

冗談はさておき、

私はご縁をいただけた方だけでも

住まいのことで不幸になってほしくないので、

本気で自分のことのように触れ合います!

試しに相談してみてくださいね(^^♪

 

建築条件付き土地の本当の落とし穴。。。

  • 2019.02.15 Friday
  • 15:07

「建築条件付き土地」というものをご存じでしょうか。

土地の販売チラシを見るとたまに記載されていることがあります。

私のエリアでは昔はよく見かけましたが、最近は面倒???だからか、

建築条件は無しで、ちょっと高めの土地情報が多くなったような気がします!

 

 

「建築条件付き土地」とは、

土地を購入した場合でも、

売主から「指定の建築会社」と「指定の時期」までに

「建築請負契約」を結ぶことを条件とされている土地です。

つまり、土地を購入した後で自分で建築会社を選ぶことができない、

ということになります。

 


 

★建築条件付き土地のメリット

 

建物の素材や建築会社に拘りがない場合には、

選択の段取りが立てやすくなりますので好都合となります。

また、建築条件のない土地に比べて、若干価格が安くなっている傾向にあります。

 

 

 

★建築条件付き土地のデメリット

 

建築会社が指定されてしまうため、

完全に自分好みの家を建築することはできません。

また、建築請負契約までの期日が設定されているため、

時間的に決めきれない可能性もあります。

建築条件付き土地を検討する場合には、

早め早めからショールームへ行くなどして、

イメージを固めておきましょう。

 

 


 

また、場合によっては、「建築条件を外す」という交渉もあります。

販売価格に上乗せして支払うことで建築条件を外してもらう、という方法です。

まぁ、一言で言えば売主業者は土地で儲けを取っていないから

建物で得るはずの儲け分を土地価格に上乗せする。

(こんな単純な話です、ハイ。)

 

 

 

しかし実はですね!

 

本当に抑えておきたいポイントは

 

 

「設計の打ち合わせをする担当が

 

おバカちゃんじゃないか!」

 

です!

 

 

本当に合った話なんですが、

 

何回打ち合わせしても伝えた内容が反映されておらず、

 

最終確認の時に「大丈夫です」と言うので次に進むと

 

全く大丈夫じゃなく!!

 

挙句の果てには打ち合わせ内容が変わっている。。。

 

 

これ本当に大変でした。。。

 

もう。馬鹿なの?何ナノ?の世界です。

 

 

 

 

もう一点。

 

売主業者が建築を良く判っていない

↓↓↓

工務店に丸投げ! 

 

これも工務店と売主業者、売主業者とお客様、お客様と工務店、

この辺の意思疎通に問題があると後で大変です。

 

 


 

たいがい…もめ事が起こるとお客様が泣きを見てしまうケースが多いですね。。。

「建築条件なし」のときは、売主業者と工務店の誠実さがないと

笑顔で終わることが難しいかなぁ〜って個人的には思います!

 

3階建てなの?地下室なの?

  • 2019.02.03 Sunday
  • 16:37

住宅を建てるとき、床面積の上限は建蔽率や容積率で制限されるため、

小さな土地に一定以上の床をつくることができませんが、

地下室や小屋裏を利用すれば、

小さな土地でも床面積を増やすことが可能となります。

住宅の場合、まず地下室については、

地上部分の50%までは延床面積の計算の対象外となります。

たとえば、住宅の敷地が100屬如基準容積率が100%の場合、

延床面積の限度は100屬箸覆蠅泙垢、

これに地下室50屬泙撚辰┐襪海箸できます。

したがって、合計で150屬僚斬陲魴てることが可能となります。

ただし、地下室については、地盤面からの高さが1m以下であること

地盤の中に天井高の1/3以上あること

及びドライエリア(※)があることが条件となります。

※ドライエリア:地下室を持つ建築物の外壁を囲むように掘り下げられた空間のこと。

 

ちょっとややこしいのですが、

実は登記の考え方と建築の考え方では違いがあり、

適正な地上2階建地下1階住宅なのに登記上3階建てとされることがあり、

昔は金融機関の担当者でも知らない方が多く、

違反建築じゃないことを立証するのに結構大変でした。。。

最近の金融機関はどうなのかな???

 

小屋裏物置については、直下階の床面積の50%までなら床面積に加算されないので、

「階」として扱われません。天井裏や床下も同様です。

ただし、天井の高さが1.4m以下で、

物置などの居室以外での利用に限られます。 

昔の住宅は天井高を1.4mで小屋浦収納として申請しておいて

最後の最後に天井をぶち壊して天井高を上げて

お部屋にしている違反建築住宅がたくさんありました。

最近でも所有者さんは当時購入した建物が違反建築になっていることを知らずに、

住み替えを検討したときに大変な目にあっている方が多くおられます。。。

なお、自治体によっては、固定された階段やはしごは不可

となる場合もあるので、お気を付けください。

直下階の床面積の50%を超える面積にしたり、

天井高を高くすると「階」とみなされるので注意が必要です。

最近は3階部分?にルーフバルコニーを設置して、

そこまでを階段で上るパターンをよく見かけます。

ここでも実はルーフバルコニーと反対側に吹き抜けを作り、

後からお部屋にするという離れ業をするご家庭も実際にあったりして。。。

すなわち、2階建て住宅でも3階建てとして扱われ、

日影規制、防火規制、構造規制などの規制が増える事になります。

建築基準法は、基本的に3階以上だとかなり厳しくなってしまいます。

また、高さに対する制限にも注意する必要があります。

第一種・第二種低層住居専用地域・田園住居地域では、

10mまたは12mを超える住宅は建てられません。

そのほか、斜線制限による規制で建物の高さに制限がでる場合もあります。

このように、絶対高さや斜線制限によって、床面積を増やせないこともあります。

なお、建築面積、延床面積といっても、

法律上の上限面積と施工上の面積は異なりますので、

役所に提出する面積と工事費の基礎となる面積は違ってきます。

さらに、固定資産税などの税金の計算となる床面積は、

登記に記載された面積となりますが、

この場合には不動産登記法上の床面積の算定方法となりますので、

これもまた異なってきます。ややこしいですよね。

 

床面積を増やせる方法もあるのでご紹介しましたが、

実際に検討される際には、

高さ制限や斜線制限などの対象となっていないかを、

その地域の用途地域から確認しておくと良いかと思います。

建築費をかけて地下を作るのが良いのか? 

その建築費用分、広い土地を探して普通に建てる方が良いのか?

ご家族によっても考え方が変わってくるので、

どうしよう。。。とお悩みの方はお気軽にご相談してくださいね!

こう見えて(←どう見えて?)

ファイナンシャルプランナーでもありますので、

ご家族のご希望とライフプランを融合したプランニング

をご提供させていただきますよ♪

 

 

 

 

『我が家を売る時も買う時も絶対損しない方法』の反響がすごいんです(^^♪

  • 2019.01.26 Saturday
  • 16:24

 

今日は宣伝のようになってしまいそうで悩んだのですが、

 

まぁ、宣伝になっても悪いことでもないので、まずは著書のお話です!

 

2016/7/7に発売した著書

『我が家を売る時も買う時も絶対損しない方法』

 

またまた昨年の暮れから

反響がすごいことになりだしているんです(^^♪

 

ありがたい?ありがたくない?

 

いやいやいや、本当にありがたいことです。

なぜか当社がある練馬区ではなく、

西東京市やさいたま市、調布市など、

区外のお客様から立て続けにご相談をいただき、

さらにはご依頼までいただいております。

 

さて著書の話はココまでとして…以下本題です!

 

 

頂いた全部の案件に共通していたことは、

 

今まで「専任じゃないと難しいですよ」

などと言っていた業者が

自社で媒介が取れないとなると、

とたんに

「一般媒介ならウチにも〜!」

「当社も一口乗っからせて〜」

的な感じで

コロッと態度を変えて連絡してくる。

 

でした。

 

 

 

…あんたら、ポリシーとか矜持とかどこいった?

プライドないんかい?

なんでもいいかい?

どこ見て仕事してるんじゃい?

ってことが重なっております。

 

そして、売主様からは

「しつこく連絡してきて、どうしたらいいのか…」など、

売主様にとってストレスにしかならない

売却や査定の相談以前の「精神的な相談」を多くいただきました。。。

 

さらに最近では不動産屋をカモ?にしたコンサルが

「専任をとれば楽して儲けられる」などとうそぶき、

「委任をとったらリフォームでさらに儲ける方法」

など堂々とレクチャーしたりする。

これまた、どこを向いて仕事しているのやら。。。

専任やリフォームが悪いのではありません。

当社もまずは一般媒介をお勧めしておりますが、

専任やリフォームのご依頼もたくさんいただいております。

でもそれは、あくまでもお客様とお話をして、

どうすればお客様にとって一番良いか?のご提案の延長であって、

儲けが先に来ているわけではありません!

 

現代は馬鹿正直な仕事だけでは、結果につながらないことも多くなりましたが

どこを見て仕事をするかを忘れると

いつか大きな落とし穴に落ちると思っています。

「我々がいただく仲介手数料はお客様にお喜びいただけた報酬」

ということを大前提で考えれば

自ずとやらなければならないことが見えてくるものです!

 

といつも私は自分の中で言い聞かせて、

お客様との出会いの先に、「お互いが感謝しあえる関係」

を続けていけるよう努めております!

 

あくどい不動産屋もそうですが、

苦戦している不動産屋を食い物にしている

コンサルにも気を付けましょうというお話でした。

 

 

 

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