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土地の境界確認について

 隣接する土地所有者は、お互いの土地の境界を明確にする証として、「境界(筆界)確認書」(以下、確認書という)を取り交わすことが一般的な扱いであり、登記手続きにおいても大変重要な役割を担っています。

 しかし、法令上、この確認書の文言や法律的な効果について、なんら明文規定はありません。その代わり、各法務局では、境界に関わる登記手続きの信憑性を裏付ける資料として、添付規定を設けています。

 

◎実地調査実施の判断基準となる確認書

 登記官は、土地の表示に関する登記をする場合には、原則として実地調査を行わなければなりません(不動産登記規則第93条)。しかし、土地家屋調査士が関わって作成、提供した資料などから、登記官が実地調査をする必要がないと認めたときは、これを省略することができると規定しています。つまり、登記官が実地調査を行うか否かは、登記官の自由裁量に委ねられています。

 これにより、当該土地の所有者が、分筆登記や地積の更正登記の申請を行う際に、隣接する土地所有者の境界について意義のない旨の確認書(地積測量図等の図面付き)を添付した場合などには、登記官がその内容を審査の上、実地調査を省略できるかの判断を行います。

 

◎確認書の有効性の問題

 土地の売買取引における買主の立場は、購入目的の土地が明確に特定された物件であり、相隣地の境界に争いがないことが求められます。

 こうしたことから、売主の責任として隣接する全ての土地に関し、通常は、紛争のないことの証明として当該土地の確認書を作成します。

●確認書の信憑性について

 一般的には、確認書の様式は相隣地主の双方が境界について意義がない旨を署名・捺印して作成します。具体的な事案にもよりますが、確認書の署名が自筆の署名捺印のみ、あるいは記名押印や自筆署名のみの場合等があります。

 かつては、各法務局または登記官によって、確認書の扱いが異なっていました。分筆登記や地積更正の登記には、法定添付書面ではないにも拘らず、相隣地主の実印の印鑑証明書の添付が絶対的に求められていました。その背景には、相隣地主の双方が間違いなく立会っていることの真実性を高める証明として、実印および印鑑証明書を添付することが慣行となっていた問題があります。

 現在では、土地家屋調査士が相隣地主双方の本人の確認を行っていることから、その信憑性を担保する方向になりつつあります。一方、今日においても、確認書の信憑性を高める意味で、相隣地主双方の印鑑証明書を添付する扱いもあります。

 これらのいずれも、当事者間においては有効と考えられます。また、後日、土地の境界争いで訴訟が提訴された場合は、重要な証拠資料となる書面であることは当然のことです。

 いずれにせよ大切なことは、関係する当事者本人が境界を確認しているという事実だと言えるでしょう。

| 日記&不動産 | 12:01 | comments(0) | trackbacks(0) | - | - |

土地の「境界」と「筆界」の違い

 隣接する土地の境を、一般的には「境界」と呼んでいます。この境界には「占有境界」と「筆界」の区別があり、境界紛争などの際には、それを区別して用います。今回は、境界について説明します。

 

◎占有境界と筆界の違い

 「占有境界」とは、隣接する当事者各人が自分の土地として占有、または管理している私的なもので、所有権または私法上の境界等を意味するもので、一般的に境界と言われる場合は、この占有境界を指します。

 これに対し、公法上の境界である本来あるべき境界のことを、「筆界」といいます。

 公・私の「境界争い」が起きた場合に、「占有境界」の範囲だけで紛争を解決することはできません。筆界と同じかどうかの調査、確認が必要になります。私法上の境界と公法上の境界が一致している場合は、何ら問題は生じませんが、一致していない場合は、法律上の問題が発生します。

 

◎境界争いの原因

 土地の境界争いは、「[拈椶垢覿界に杭が設置されていない」、「∪騎里並量がされていない」、「8獣呂筺地図・公図が混乱していて、隣接する当事者の合意が得られない」場合等々に起こります。ときには近隣同士の深刻な紛争に発展する場合もあります。昨今では、地価の高騰から特に都市部で、数センチ、場合によっては数ミリ単位で当事者の主張がなされ紛争となるケースもみられます。

 こうした紛争は、土地所有者の日常管理が出来ていないことも要因の一つですが、大きな要因となるのは、「‘辰法都市部においては、国家座標値等に基づく正確な地図がほとんど作成されていないこと」、そして「登記所が管轄する大多数の土地について正確な地積測量図が備えられていないこと」、「N拈椶垢訌佇の土地について、境界または筆界確認書が締結されていないこと」などが挙げられます。

 

◎境界紛争を解決するには

 こうした境界紛争を解決するには、不法に土地を占有したり、境界立会に不当な要求するなどの場合を除き、図面等の様々な資料がある場合は当事者双方での話し合いが可能となります。「ゝ甸囘な測量図面等の裏付け資料から紛争当事者が合意が得られるか試みる」、「∧杆郢硫颪篥效浪伐按敢沙硫馘が係る公正、中立的な第三者機関の紛争解決センターに和解、調停を依頼する」、「J響茲侶疎屬砲茲辰討蓮筆界特定制度を活用する、または、訴訟手続きによる所有権確認訴訟や境界確定訴訟の訴えで、裁判官に境界を確定してもらう」等の方法があります。

 なお、こうした境界の紛争の際に、理由もなく境界の立会確認を拒否する方が多く見受けられ、しばしば問題になることがあります。これは、自分が所有する土地の権利と、他人の土地関係の確認ですから、お互い自らが管理すべきことであり、所有者の義務として協力し合うという意識を持つことが必要です。

| 日記&不動産 | 11:14 | comments(0) | trackbacks(0) | - | - |

特別縁故者の相続財産分与請求が一、二審で否定されたケース

【ご相談】

 知人のAは身寄りもほとんどなく、独身のまま亡くなりました。遺言もなく、立派な家屋敷と相当額の預金が残っています。遺産はどうなりますか?

 

◎生計同一者、看護者、および特別な縁故者に分与

 相続人の存在することが明らかでないときは相続財産は法人とされ(民法951条)、家裁が相続財産管理人を選任して公告。2ヵ月以内に相続人があることが判明しないときは、管理人は2ヵ月以上の期間を定めて債権者に請求の申出を促す公告をし、期間満了後相続人が判明しないとき家裁は6ヵ月以上の期間を定めて相続人に権利の主張を促す公告をします。それでも権利の主張がないときは期間満了後3ヵ月以内に、被相続人と生計を同じくしていた者、療養看護に努めたもの、その他特別縁故者が財産分与を請求すれば、家裁は財産の全部または一部を与える事ができます。残る相続財産は国庫に帰属します(民952〜959条)。

 「特別縁故者への分与」は、遺言が一般化していない社会の実情を勘案し、(戸籍の届出を欠くが実質的には妻や養子である)相続権のない内縁の妻や事実上の養子を救済し、または被相続人の遺贈の意思を推測する制度として昭和37年に民法が創設したものです。

 以下で「生計同一者」「看護者」「その他特別の縁故があった者」の該当例を家裁の審判で参照しましょう。

 故人と同居し生計を同じくしまたは看護に努めた内縁の妻や事実上の養子の請求により、住居その他の財産を分与する事例が典型的ですが、申立人が公の団体や地方公共団体等の場合もあります。事例を紹介しましょう。

 Aが老人ホーム(県立)に措置入所し18年間療養介護を受け、同所の納骨堂に遺骨が安置された事案では、法人格のない老人ホームをAの特別縁故者と認め財産を分与しました(那覇家裁石垣支部平成2年5月30日判決)。

 また、遺言書を遺したBが日付を欠き無効のところ、内容が遺産全部を市に寄付し老人福祉事業に活用を要望するものであるため、市が特別縁故者として分与申立をし、家裁がBの遺志を考慮して財産全部を分与しました(大阪家裁昭和42年4月13日判決)。

 このような事例もあります。被相続人Cの従妹の養子XがCの特別縁故者として財産分与を請求。Xは、「Cとは本家分家の親戚付合いがあり、XはCから後事を託されていた。また、Cの死後、法要やC宅庭木の維持管理をした」等の特別縁故を主張しました。東京家裁は、「CX間に通常の親戚付き合いを超える交流があったとは認められず、XがCから後事を託された事実は認められない」と申立てを却下。Xは即時抗告しましたが東京高裁も「Cは婚姻もせず子もなく兄弟姉妹も先に亡くした境遇にあるが、これに生前の交流やC死後の貢献を加えて検討しても特別縁故を認めることはできない」と抗告を棄却しました(東京高裁平成26年1月15日判決 判例時報2274号)。

 なお「その他の特別縁故者」とは生計同一者、看護者に準ずる具体的な交渉があり、財産を分与することが被相続人の意思に合致するであろう場合等です。

| 日記&不動産 | 09:58 | comments(0) | trackbacks(0) | - | - |

世界の街から 〜ロサンゼルス(アメリカ)〜

庭のリモデルで水不足解消!

 

 史上最悪と言われる水不足が続く南カリフォルニア。抜本的な解決法を図らないことには早々に危険な状態になると、政府が緊急対策を発令しました。水道局では、庭の芝地を撤去し、水やり不要な庭に改修するための補助金制度を開始し、予想を上回る人々が利用しています。

 これは「カリフォルニア・フレンドリー・ランドスケープ・インセンティブ・プログラム」と呼ばれ、芝地を砂利などに変え、サボテンや多肉植物など干ばつに強い種に植え替えることを推進するもの。1平方フィートにつき1ドル75セント(約200円)の補助金が提供され(1坪約62ドル・約7000円)、個人宅では最大1500平方フィート(42坪)分、2600ドル(約29万円)までの補助が受けられます。

 飲料用に提供されている水資源の、実に40〜60%は屋外で使用されているというデータもあり、プログラムがスタートして早々、水道代の節約や省資源に役立てようと申込みが殺到。一時は予算分を使い果たして締め切ったほどの人気ぶりでした。最も水不足が深刻な時期には、補助金が平方フィートにつき3ドル75セント(約420円)まで上昇。人々の意識の向上にも大いに役立ち、1年で240万人分の年間使用量に相当する水を節約することに成功したのだとか。

 朝の風物詩でもあるスプリンクラーの光景は徐々に減り、現在はアリゾナなどで見るような、独特な庭のデザインが増加中です。ただし一方では、ビバリーヒルズの大豪邸などで使用される水こそ制限すべきとの声もあり、当局も強い呼びかけを継続しています。

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| 日記&不動産 | 09:37 | comments(0) | trackbacks(0) | - | - |

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