オーナー様より

いつもお世話になっているTオーナー様より差し入れを頂きました。
ほっと一息できましたホットコーヒー
Tオーナー様ご馳走様でした。


こちらはSオーナー様から
女性は好きな方が多いマカロンハート
美味しいですよね。
Sオーナー様ご馳走様でした。

 

| 日記&不動産 | 12:48 | comments(0) | trackbacks(0) | - | - |

完全駆除に至らなかった賃室の害虫に関し、貸主の駆除努力は認めたが、借主の解約には理由があるとした事例

 



ケース】貸主Xと借主Yは、貸ビルの1室(8.5坪)を賃料15万円余り、
敷金141万円余(賃料1ヶ月分を敷引き)、解約予告金(賃料6か月分)、
解約負担金(契約期間により賃料3ヶ月分または2か月分)等の条件で賃貸借し、
Yは賃室においてネイルサロン等を営業していた。
賃室に害虫(チョウバエ)が頻繁に出たので、YはXに駆除を申し出て、
Xは専門業者に駆除を行なわせたが、発生源の特定と除去には至らなかった。 
 契約は更新されたが、Yは誠実な対応をしないXとの信頼関係は維持できないとして、
解約通知をした上で賃室を退去した。
XはYに対し、解約予告金・解約負担金・原状回復費用等の合計211万円余から敷引き
後の敷金を控除した86万円の支払いを求め、Yは敷引き後の敷金の返還及び
Xが害虫苦情を適切に行なわなかったのは債務不履行にあたるとして損害賠償を求めました。


ひらめき解説
 裁判所は次のように判示し、Xの請求を棄却しました。
Xは、Yの使用収益に師匠が出ないよう一定の限度で害虫駆除の義務を負うが、
当該義務は不可能を強いるものではない。
Xは、必要かっ可能な対応を行い不十分ということはできない。
そもそも、害虫の発生源が建物自体の瑕疵であると認めるに足りる証拠もない。
4袷感扈に至らなかったことをXの債務不履行と認めることはできず、
解約通知は約定による解約で、Yには解約予告金の支払い義務がある。
げ鯡鵑蓮Yの都合による中途解約とはいえず、解約負担金の発生原因には
該当しない。
デ定した原状回復費用からすれば、Xは、Yに1万5745円を返還すべきことになる。
他方、Xの損害賠償請求は認められないから、Yの損害賠償請求は理由が無い。
(東京地裁 平成25年12月25日判決)                                     


【総評】
 本件は、賃室に発生した害虫に関し、貸主の駆除努力を認め、完全駆除が望ましいが
不可能を強いるものではないとして、貸主の駆除努力を認めて債務不履行を認めなかった事例です。
 害虫の発生原因が建物内設備の機能や構造だけとして、貸主の債務不履行による
損害賠償責任が認められた事例(東京地裁 平成24年6月26日判決)もありますので、
賃室内には日常的に害虫が発生するような場合には、
貸主は駆除と原因究明に努める対応が求められます。



                                                              

| 日記&不動産 | 11:53 | comments(0) | trackbacks(0) | - | - |

不動産に関する税の改正について

 

不動産に関する税金の改正について

ひらめき平成27年度税制改正のうち、不動産に関するものについて教えてください

不動産の取得・保有時の税金(所得税以外)について

○登録免許税
 
土地の登記と住宅用家屋に対する軽減税率の適用期限が2年延長され、いずれも
平成29年3月31日までとなります。


土地の登記に対する軽減税率 
売買による所有権移転登記 1.5% 
所有権の登記       0.3%

自己居住用住宅に対する軽減税率
所有権保存登記      0.15%
売買による所有権保存登記 0.3%
住宅ローンの抵当権設定登記0.1%

○不動産取得税

’磴ぜ茲蟶独里念靴錣譴觸斬
 宅地建物取引業者が、既存住宅を取得し、耐震基準適合要件を満たす一定の
増改築等をして、取得の日から2年以内に個人(自宅として使用)に販売した場合に
課税標準の特例(100〜1200万円控除)新設(2年間)

⊇斬陲よび土地
 標準化税率が3%(本則4%)に引きさげられる特例について、適用期限を3年間
延長し、平成30年3月31日までとする。

B霖呂よび宅地比準土地(市街化区域農地、雑種地等)
 課税標準である固定資産税評価額を2分の1とする特例について、
適用期限を3年間延長し、平成30年3月31日までとする。

ぐ貭蠅凌恵曚離機璽咼昂邱睥霄垳け賃貸住宅
 課税標準の特例措置(原則1200万円控除)等の床面積要件の下限が30屐碧楝40屐
に引き下げられる特例について、適用期限を2年間延長し、平成29年3月31日までとする。

ヂ竸夢霆狹合既存住宅
 築年数要件(築20年、非木造住宅は築25年)を廃止する。


○固定資産税・都市計画税

固定資産税・都市計画税は、以下のようになります。

‥效呂坊犬觚把蟷饂困良蘆環汗袷蔀
・宅地等及び農地の負担調整措置については、平成27年度から平成29年度までの間、
条例による商業地等に係る減額及び税負担急増土地に係る減額を含め、
原稿の負担調整措置を継続。

・措置年度において、簡易な方法により価格の下落修正ができる特例を継続。
・その他所要の措置を講じる。

特定空家等の敷地である土地
 住宅用地の課税標準の特例の対象から除外
サービス月高齢者向け賃貸住宅に係る固定資産税
 当初5年度分、3分の2相当額が減額されるが、市町村の条例で、2分の1以上6分の
5以下の範囲内において減額を定めることができるとし、適用期限を2年間延長し、平成
29年3月31日までとする。
せ安臈垰垠の特定市の市街化区域農地を転用して新築した一定の賃貸住宅及び
その敷地に係る固定資産税の軽減措置
 次のように見直し、その適用期限を3年間延長し、平成30年3月31日までとする。
・賃貸住宅:最初2年(現行3年)度分⇒3分の2減額、その後3年(現行2年)度分⇒2分の1減額
・敷地:最初3年度分⇒12分の1(現行6分の1)減額




 

| 日記&不動産 | 10:48 | comments(0) | trackbacks(0) | - | - |

住宅用家屋を登記する際の登録免許税について

 

<登記>

 住宅用家屋を登記する際の登録免許税について

【プロローグ】

 前回に引き続き、住宅用家屋を登記する場合の登録免許税の軽減についての具体的事例を説明します。

◎店舗・事務所等、業務併用住宅の場合

 店舗併用住宅や事務所併用住宅の場合、原則的には「個人の住宅の用に供する家屋」には該当しません。ただし、店舗併用住宅や事務所併用住宅の場合でも、当該家屋の90%を超える部分が住宅である場合は、「個人の住宅の用に供する家屋」に該当するものとし、住宅用家屋の軽減を受けることができます。住宅部分の面積が90%を超えるか否かは図面等で判断します。

◎別棟の車庫、物置がある場合

 自己居住用家屋と一体となって自己利用の別棟の車庫、物置があり、当該車庫、物置と住宅とをまとめて登記する場は、全体として住宅用家屋の軽減を受けることができます。この場合、適用要件の「登記床面積が50岼幣紊任△襪海函廚海箸糧縦蠅蓮⊇斬陲伴峺法∧置の面積の合計で行います。

 なお、自己利用の車庫、物置がある場合は、店舗併用住宅や事務所併用住宅の場合と異なり、住宅部分の面積が90%を超えることは要件とされていません。

◎建築後20年(一定の場合は25年)超経過している家屋の場合

 住宅用家屋の軽減を受ける要件として「取得の日以前20年(鉄筋コンクリート造等耐火建物の家屋については25年)以内に建築された家屋であること」があります。

 しかし、建築後20年(一定の場合は25年)超経過している家屋の場合でも、当該家屋が現行の耐震基準に適合しており、建築士等が発行する「耐震基準適合証明書」を添付した場合、住宅用家屋の軽減を受けることができます。なお、昭和56年6月1日以降に着工された家屋については、現行の耐震基準を満たしていると考えられるものの、建築後20年(一定の場合は25年)超経過している家屋の場合は同様の扱いとなります。

 なお、耐震基準に適合していることを証する書面は、「耐震基準適合証明書」のほか、「住宅性能評価書」「既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約が締結されていることを証する書面」が認められています。

◎抵当権設定登記等の登録免許税の軽減

 抵当権設定登記等に関しては「新築または取得するための資金の交付」に対して住宅用家屋の軽減を受けることができます。住宅ローンの借り換えのために行う場合は、取得を伴わないため、住宅用家屋の軽減を受けることはできません。また、根抵当権設定登記を行う場合は、新築または取得をするための資金の交付と特定できないため、住宅用家屋の軽減を受けることはできません。

 その他、登録免許税の軽減に関してはさまざまな事例があります。具体的な対応については、最寄りの司法書士にご相談ください。

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